주택개발 데이터 · 03 / 고덕강일12블록
자료 확인일: 2026년 10월 12일 · 거래 분석기간: 2026년 5월 1일~8월 31일
고덕강일12블록 대성베르힐의 입주 예정월은 2025년 5월 모집공고에 적힌 2027년 10월입니다. 강솔초 강현캠퍼스의 공표된 개교 목표는 2029년 3월입니다. 두 계획 사이에는 월 단위로 17개월의 차이가 있습니다. 이 기간에는 기존 강솔초 배치계획을 살펴야 하며, 학교가 전혀 없다는 뜻은 아닙니다. 주택 입주와 생활 인프라 이용은 같은 시간표로 움직이지 않습니다. 공식 모집공고, 강동구 학교 현안 발표
가격 쪽에서는 고덕아르테온과 고덕자이의 공식 매매 기록 11건을 조건별로 추렸습니다. 각각의 관측구간은 확인할 수 있지만, 이를 대성베르힐의 현재 가치나 입주 시점 가격으로 옮길 만큼 접근성·평면·권리조건을 맞추지는 못했습니다. 이번 글의 목적은 실제 거래로 비교의 출발점을 만들고, 입주 때 무엇을 이용할 수 있는지 확인하는 것입니다.
그림으로 먼저 읽는 비교의 범위
직접 작성한 데이터 그림입니다. 실제 단지 사진이나 미래 조감도가 아닙니다. 거래 그림은 기존 아파트의 관측값이고, 시간표는 서로 다른 기관이 공표한 목표입니다.
1. 누가 짓고, 어디까지 확인됐나
| 항목 | 확인된 내용 | 자료의 시점·한계 |
|---|---|---|
| 사업 | 서울고덕강일 공공주택지구12블록, 고덕강일 대성베르힐 | 상일동43번지 일원, 주택관리번호2025000194 |
| 사업주체 | 디에스종합건설 주식회사 | 모집공고 기재 |
| 시공회사 | 디에스종합건설 주식회사·대성베르힐건설 주식회사 | 모집공고 기재, 역할을 사업주체와 별도 표시 |
| 공급규모 | 613세대, 13개동, 지상10~15층 | 2025년 5월 23일 공고 |
| 주택형 | 전용84.8857·84.9595·84.9353·101.6696㎡ | 같은 ‘84형’ 안에도 정확면적과 평면 차이가 있음 |
| 공표 절차 | 2025년 5월 22일 모집공고 승인, 5월 23일 공고 | 실제 건축공정률을 뜻하지 않음 |
| 입주 계획 | 2027년 10월 예정, 정확한 일자는 추후 통보 | 2025년 공고의 계획을 재확인한 값 |
| 공사 현황 | 회사 공식 페이지에 공사중·공정률 50.25% 표시 | 2026년 10월 12일 조회, 공정률 산정 기준일 미표시 |
| 현장사진 | 최신 사진 제목은 2026년 9월 | 사진의 월을 공정률 기준월로 대신 쓰지 않음 |
| 이번 조사에서 미확인 | 실제 착공일, 공정률의 산정 기준일·방법, 확정 입주일 | 회사 표시와 독립 현장검증을 구분 |
출처: 사업주체 제공 모집공고 요약. 회사 공식 현장 목록의 ‘분양완료’ 표시는 준공이나 입주 완료를 의미하지 않습니다. 대성베르힐 공식 현장 안내
회사 공사단지 페이지에는 지상층 구체공사, 방수·조적·설비 작업이 안내되어 있습니다. 10월 12일 직접 조회한 값은 50.25%이며, 최신 현장사진의 제목은 2026년 9월입니다. 월별 사진 선택을 과거로 바꿔도 공정률 수치는 그대로여서 50.25%의 산정월을 9월로 확정하지 않았습니다. 검색 캐시에는 이전 45.6%·8월 사진이 남아 있었지만 최신 직접 원문을 우선했습니다. 회사 공식 공사 현황
공사 중이라는 구체적 근거는 확보됐습니다. 다만 회사 공정률의 산정 기준일·방법과 독립 감리자료는 미확인입니다. 50.25%를 ’입주까지 남은 시간도 절반’이라는 뜻으로 읽거나, 두 표시 수치의 차이로 월별 진도를 계산할 수는 없습니다. 공정률을 직선으로 연장해 준공월을 새로 만들지 않았습니다.
2. 주변 가격은 어떤 거래를 비교했나
비교 후보는 강동구의 기존 아파트 중 원자료의 건축년도가 2020~2021년인 고덕센트럴푸르지오·고덕아르테온·고덕자이로 정했습니다. 아르테온·자이는 상일동, 센트럴푸르지오는 고덕동입니다. 가장 가까운 세 단지라는 뜻은 아닙니다. 단지 간 실제 보행·통근 경로가 검증되지 않아 아직 완전히 대응되는 비교단지로 확정하지 않았습니다.
서울 열린데이터광장의 해당 세 단지 원본은 총 887행입니다. 여기에서 계약일2026년 5~8월, 면적84㎡ 이상85㎡ 미만, 5~15층, 중개거래라는 조건을 적용했습니다. 5~15층은 분석을 위해 정한 절대 층수 범위이며, 각 동의 상대적인 ’중층’을 뜻하지 않습니다. 취소 표시 거래와, 취소 거래에 단지·계약일·면적·층·금액이 일치해 연결 여부가 불분명한 기록은 비교에서 제외했습니다. 조건범위 13행 중 최종 11행이 남았습니다. 서울시 부동산 실거래가 정보
선택한 11행 모두를 서울부동산정보광장의 아파트 매매 화면과 대조했습니다. 날짜·정확면적·층·금액·취소 표시가 맞는지 확인해 면적이 전용면적임을 검증했습니다. 두 화면은 같은 국토교통부 연계정보를 보여주므로 서로 독립된 두 시장자료로 세지는 않았습니다. 서울시 아파트 매매 조회
| 단지 | 원자료 건축년도 | 조건에 맞는 기록 | 관측 최저~최고 | 읽을 때 유의할 점 |
|---|---|---|---|---|
| 고덕아르테온 | 2020 | 6건 | 22.30~23.35억원 | 정확면적 84.93~84.97㎡, 계약월·층이 섞임 |
| 고덕자이 | 2021 | 5건 | 18.70~20.70억원 | 정확면적 84.445~84.971㎡, 계약월·층이 섞임 |
| 고덕센트럴푸르지오 | 2020 | 0건 | 산출하지 않음 | 해당 기간 수집된 7행 모두59.x㎡여서84형 비교에 넣지 않음 |
위 범위는 해당 조건에 들어온 기존 아파트 거래의 최저·최고입니다. 대성베르힐의 적정가 범위가 아니며, 2026년 10월 현재 시세도 아닙니다. 9월 거래가 원본에 있어도 이번 5~8월 비교표에 섞지 않았습니다.
거래 11건을 직접 읽기
| 단지 | 계약일 | 전용면적(㎡) | 층 | 거래금액(억원) |
|---|---|---|---|---|
| 고덕아르테온 | 2026-05-01 | 84.94 | 9 | 22.60 |
| 고덕아르테온 | 2026-05-02 | 84.97 | 15 | 23.00 |
| 고덕아르테온 | 2026-05-28 | 84.95 | 14 | 22.30 |
| 고덕아르테온 | 2026-07-03 | 84.93 | 15 | 22.70 |
| 고덕아르테온 | 2026-08-08 | 84.97 | 6 | 23.05 |
| 고덕아르테온 | 2026-08-14 | 84.97 | 5 | 23.35 |
| 고덕자이 | 2026-05-02 | 84.739 | 10 | 19.30 |
| 고덕자이 | 2026-05-08 | 84.445 | 5 | 18.70 |
| 고덕자이 | 2026-05-15 | 84.445 | 9 | 19.30 |
| 고덕자이 | 2026-05-29 | 84.971 | 12 | 19.60 |
| 고덕자이 | 2026-07-17 | 84.739 | 7 | 20.70 |
출처: 위 서울시 공식 원본 및 아파트 매매 화면, 2026년 10월 12일 조회. 계약일 기준이며 이후 정정·해제가 반영될 수 있습니다. 등기일이 표시된 기록은 6건, 공란은 5건입니다. 등기일 공란을 거래 무효나 등기 미완료라고 단정하지 않았습니다. 개별 권리관계·담보·소유지분은 확인하지 않았습니다.
같은 단지의 정확면적이 같아도 곧바로 가격 변화를 계산할 수는 없습니다. 예를 들어 아르테온 84.97㎡의5월 15층23.00억원과8월 5층23.35억원은 층과 계약월이 함께 다릅니다. 같은 집의 반복거래도 확인되지 않았습니다. 자이 84.445㎡의5월 5층18.70억원과9층19.30억원 역시 두 건의 차이만으로 층당 프리미엄을 정할 수 없습니다. 동·향·수리상태와 거래조건이 남아 있기 때문입니다.
3. 입주·학교·철도를 한 시간표에 놓으면
아래는 각 자료에 적힌 계획을 나란히 놓은 표입니다. 모든 단계가 같은 사업의 법정 절차 순서라는 뜻은 아니며, 실제 완료시점을 새로 예측한 표도 아닙니다.
| 시점 | 주택 | 학교 | 철도·교통 |
|---|---|---|---|
| 2025년 5월 공표 | 모집공고 승인·공고, 입주2027년 10월 예정 | 공고에 입주 초기 강솔초 배치계획 명시 | 단지별 실제 접근경로는 별도 확인 필요 |
| 2025년 12월 구청 발표 | 이 자료는 주택 공정자료가 아님 | 강현캠퍼스 등 학교 설계공모·실시설계 단계,2029년 3월 목표 | 개교 전 통학버스 지원 지속을 교육청에 요청 |
| 2026년 10월 조사 | 회사 페이지 공사중·50.25% 표시, 산정 기준일 미표시. 최신 사진은 9월. 확정 입주일 미확인 | 입주연도 최종 통학구역·배치계획 미확인 | 5호선 강일역 개통 사실 확인. 단지 출입구에서 역까지 실제 시간은 미확인 |
| 2027년 10월 | 모집공고상 입주 예정월 | 당시 공고의 기존 강솔초 배치계획을 재확인할 시점 | 입주 때 9호선 이용 가능하다고 단정할 근거 없음 |
| 2028년 7월 | 주택 입주와 별도 사업 | 학교 운영 여부와 별도 | 서울시가 기재한 9호선4단계 공사기간 종료월. 확정 영업개통일은 미확인 |
| 2029년 3월 | 실제 입주 여부는 별도 확인 | 강솔초 강현캠퍼스 개교 목표. 배치학년·운영계획 변경 가능 | 학교 개교와 철도 영업개시는 별도 확인 |
주택·배치계획: 2025년 5월 모집공고. 학교의 설계·목표 및 통학버스 요청: 2025년 12월 10일 강동구 발표. 철도: 서울시 도시철도망 확충, 수정2026년 8월 21일, 강일역2021년 3월 27일 개통 발표.
입주 예정2027년 10월과 학교 목표2029년 3월의 월 차이는 17개월입니다. 계산은 두 공표 월의 차이일 뿐, 실제 통학 불편이 17개월 지속된다는 예측은 아닙니다. 입주와 개교가 각각 바뀔 수 있고, 모집공고에는 기존 강솔초 배치계획이 있기 때문입니다. 통학버스 ’지원 요청’도 입주 시점의 노선·운영 확정으로 읽으면 안 됩니다.
9호선4단계는 중앙보훈병원고덕역고덕강일1지구를 연결하는 사업입니다. ’고덕강일’이라는 이름이 같아도12블록에서 새 역을 바로 이용할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 이 단지의 실제 출입구와 예정 역 출입구, 환승 동선을 확인해야 합니다. 공사기간 종료월과 영업개시일도 구분해야 하므로, 아직 철도 이용 공백을 몇 개월이라고 계산하지 않았습니다. 서울시 사업 안내
4. 병원·일자리·학교는 가격에 어떻게 연결해 볼까
시설 목록만 길게 늘리는 대신, 실제로 비교할 항목을 정했습니다. 다음 표는 가격에 대한 검증 과제이며 가격 기여율을 추정한 결과가 아닙니다.
| 항목 | 확보된 사실 | 가치 검토에 더 필요한 자료 |
|---|---|---|
| 철도·광역 이동 | 운영역 개통 사실과 9호선4단계 공사계획 | 단지 주출입구→역 출입구 도보, 출근시간 배차·환승·목적지까지 총 소요시간 |
| 초·중·고 | 모집공고의 초등 배치계획·중고교 학교군 안내 | 입주연도 확정 통학구역, 중고교 배정방식, 실제 교문까지 안전한 경로 |
| 병원 | 강동경희대학교병원 공식 주소는 강동구 동남로892 | 교통수단별 도착시간, 필요한 진료과와 이용 가능 여부. 병원 이름만으로 점수화하지 않음 |
| 일자리 | 이카운트·한싹의 고덕비즈밸리 소재 공식 사업장 주소 | 실제 근무인원·출근 형태·출입구까지 통근시간. 예정 고용과 현재 근무인원을 구분 |
| 주택 자체 | 공급규모·정확면적·공표 입주월·회사 공사현황 | 향·평면·조망·소음·동별 위치·기준일 있는 공정·권리조건·비용 |
병원 주소: 강동경희대학교병원 공식 의학도서실 안내. 사업장 주소: 이카운트 공식 연락처, 한싹 공식 홈페이지. 기업 입주 기록: 강동구 입주·예정기업.
고덕비즈밸리의 구청 사업개요에는 사업기간이2013~2026년으로 적혀 있습니다. 이를 모든 기업이2026년에 영업을 시작한다는 뜻으로 옮기지 않았습니다. 기업 목록도 페이지 상단과 표의 기준월이 달라 현재 종사자 수를 합산하지 않았습니다. 실제 주소가 확인된 회사와 장래 입주계획은 따로 보아야 합니다. 고덕비즈밸리 사업개요
학교도 지도상 가까움과 배정은 다릅니다. 모집공고에는 주·부출입구가 단지 동측에 계획되어 있습니다. 실제 통학경로를 검증할 때는 이 예정 출입구와 교문을 구체적으로 지정해야 합니다. 계획도는 준공 후 통행 가능한 동선과 다를 수 있습니다. 공식 모집공고 이번 조사에서 대성베르힐의 입주연도 확정 학교 배정이나 단지 출입구→교문 도보시간을 검증하지 못했습니다. 따라서 ‘초품아’, ‘도보 몇 분’, 특정 중·고교 배정 보장이라는 표현으로 가격을 설명하지 않았습니다.
5. 지금 가능한 가치 판단과 보류한 계산
현재 자료로 내릴 수 있는 판단은 세 가지입니다.
- 주변 기존 아파트의 비교 출발점은 마련됐습니다. 정해진 기간·면적·층 범위의 실제 거래를 확인했지만, 두 단지를 합친 평균을 새 단지 가치로 쓰지는 않습니다. 특히 아르테온과 자이의 관측 차이를 브랜드 또는 역 접근성 한 가지 효과로 분해할 수 없습니다.
- 입주 초기 생활조건과 장래 개선 조건을 따로 평가해야 합니다. 공표 일정대로라면 새 학교 목표는 입주 목표보다 뒤에 있습니다. 기존 학교와 운영 교통수단을 먼저 확인하고, 학교 신설과 철도 이용은 후속 증거가 생길 때 판단에 추가하는 방식이 적절합니다.
- 대성베르힐의 수치형 추정가는 아직 산출하지 않습니다. 같은 시점의 더 가까운 비교군, 단지별 실제 이동경로, 정확한 주택특성·권리조건이 갖춰져야 보정의 이유를 설명할 수 있습니다. 임의의 신축 가산율이나 역세권 할인율을 넣어 숫자를 만들면 현재 자료보다 정밀해 보이기만 합니다.
다음 갱신에서 우선 확인할 자료는 기준일이 있는 건축공정·변경 입주안내, 예정 역 출입구와 실제 보행경로, 교육청의 입주연도 배치계획, 같은 기간의 추가 유사 거래입니다. 충분한 비교가 쌓이면 보정항목별 근거와 표본 수를 공개한 현재 시점의 조건부 비교가치를 검토할 수 있습니다. 입주 시점의 미래 가격이나 감정평가액과는 용도가 다릅니다.
자주 묻는 질문
대성베르힐 입주는2027년 10월로 확정됐나요?
2025년 5월 23일 모집공고의 예정월입니다. 정확한 입주일은 추후 통보하도록 되어 있습니다. 회사 공식 페이지에는 공사중·50.25%가 표시되어 있으나 공정률 산정 기준일은 미표시이며, 확정 입주일은 확인하지 못했습니다.
아르테온 거래가23억원대면 대성베르힐도 그 정도인가요?
현재 자료로는 그렇게 환산할 수 없습니다. 입지·실제 이동시간·평면·동·향·권리조건을 맞추지 않았고, 거래 시점과 완성된 주택 여부도 다릅니다.
2028년 7월부터9호선을 이용할 수 있나요?
인용한 서울시 자료의 날짜는 공사기간 종료월입니다. 확정 영업개시일 및12블록에서 이용할 구체적인 동선은 별도 확인이 필요합니다.
새 학교가 생기기 전에는 어디로 통학하나요?
2025년 모집공고에는 강솔초 배치계획이 있습니다. 강현캠퍼스의2029년 3월 개교 목표와 운영·배치계획은 변경될 수 있어, 입주연도 교육청의 확정 안내를 다시 확인해야 합니다.
데이터와 갱신 기준
- 실거래 원본: 서울 열린데이터광장 ‘서울시 부동산 실거래가 정보’, 자료갱신 표시2026년 10월 11일, 수집2026년 10월 12일. 원본 887행과 분석기간 11행을 구분했습니다.
- 원본 아르테온 자료에 완전히 같은 행 4개가 있었으나 보존했습니다. 최종 11행에는 같은 원본 행의 중복이 없습니다. 거래 식별번호가 없어 서로 다른 주택의 동일조건 거래 가능성도 남아 있습니다.
- 비교표는 계약일 기준입니다. 신고접수연도, 거래일, 자료 조회일을 서로 대신 쓰지 않았습니다. 원본 권리구분 공란을 소유권이나 거래 안전성 확인으로 해석하지 않았습니다.
- 공사 페이지의 공정률은 조회시각, 현장사진은 제목의 월로 분리했습니다. 검색 캐시와 직접 원문이 달랐던 경우 직접 원문의 최신 표시를 채택하고 이전 표시도 검증 이력에 남겼습니다.
- 사업주체 모집공고, 구청 학교 발표, 서울시 철도 페이지는 각각의 작성·수정 시점으로 표시했습니다.2026년 10월에 읽었다고2025년 계획을 새 발표로 바꾸지 않았습니다.
- 원자료 제공기관을 표시하고 사실·집계표·시간표를 새로 구성했습니다. 사업 조감도·기관 지도·로고는 재사용하지 않았습니다.
본 글은 공개자료를 이용한 주택개발·거래 비교 분석입니다. 특정 주택의 매수 권유나 공식 감정평가가 아니며, 실제 계약 전에는 최신 공고와 개별 권리·비용을 확인해야 합니다.
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이 글은 앞선 두 편의 공급 단계 비교를 기존 아파트 거래자료로 확장한 사례입니다.
